Sinds 01 januari 2017 zijn er regels veranderd. Het wordt er niet makkelijker op door de overheid gestelde veranderingen. Er is een heel groot grijs gebied wat betreft 2% of 6% overdrachtsbelasting en met de BTW plichtige regels van bouwterreinen.
Maar er is een stappenplan om te zien welke belasting er nu van toepassing is bij de verkoop en koop van een bouwterrein of gebouw.

STAPPENPLAN:

1. Oorspronkelijke bouwkundige aard

2. Bouwkundige ingrepen

3. Verschillende delen

4. Bewoonbaarheid

5. Publiekrechtelijke bestemming

6. Feitelijk gebruik

Doorstroming woningmarkt
Met het bovenstaande stappenplan kan men bepalen in het grijze gebied van de belasting welke belasting van toepassing is. Maar, pas op, simpel is het nog steeds niet.

Wat is eigenlijk de definitie van een bouwterrein?

Vóór 1 januari 2017
- Bewerkingen hebben plaatsgevonden, of voorzieningen zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond, of
- In de buurt daarvan voorzieningen zijn aangebracht, of ter zake daarvan een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) zijn afgegeven, met het oog op de bebouwing.

Vanaf 01 januari 2017 kort samengevat:
Don Bosco-arrest:
- Als ten tijde van de levering de sloopwerkzaamheden zijn gestart, dan wordt dit terrein aangemerkt als onbebouwde grond
- Als na de sloop het terrein aangemerkt kan worden als bouwterrein, dan is de grond belast met BTW

Woningstichting Maasdriel-arrest:
- Een terrein kan als een bouwterrein worden aangemerkt, als op de datum van de levering blijkt dat het perceel daadwerkelijk was bestemd om te worden bebouwd. De intentie van partijen speelt hierbij een rol.

Gevolgen van deze twee arresten:
- Keuze tussen het volgen van de wet (overdrachtsbelasting) of het volgen van de Europese Richtlijnen (BTW)
- Het gebruik van een koop-/aannemingsovereenkomst is gelijk aan de levering van nieuwbouw, dus BTW.

NIEUWE DEFINITIE BOUWTERREIN SINDS 1-1-2017:
ONDER EEN BOUWTERREIN WORDT VERSTAAN ONBEBOUWDE GROND DIE KENNELIJK BESTEMD IS OM TE WORDEN BEBOUWD MET EEN OF MEER GEBOUWEN
Als omstandigheden op het moment van levering – met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve regels – moten in acht worden genomen bij het beoordelen of de grond bestemd is om te worden bebouwd.

Bijvoorbeeld:
Ingeval van een aangevraagde (maar nog niet verleende) omgevingsvergunning
Gemaakte architectskosten die zien op het te bouwen gebouw

SAMENLOOPVRIJSTELLING.
De verkrijging van nieuw vervaardigd onroerend goed of bouwterrein is vrijgesteld van overdrachtsbelasting, tenzij het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de BTW geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.

In maart 2017 heeft de staatssecretaris goedgekeurd dat de samenloopvrijstelling van toepassing is als verkoper in staat voor het realiseren van een bouwterrein.

Als de vrijstelling niet van toepassing is, dan is voortaan overdrachtsbelasting verschuldigd over het verschuldigde bedrag exclusief BTW.

Conclusie:
Zo simpel is het nog niet in bepaalde gevallen.

Groet,
HG Makelaars